Prawo Budowlane jest jednym z podstawowych aktów prawnych decydujących o funkcjonowaniu każdego społeczeństwa. I poglądy polityczne w jego analizach nie powinny mieć najmniejszego znaczenia. Po raz kolejny jednak, pod zasłoną haseł propagandowych wprowadzono w życie wadliwe, pełne luk i sprzeczności regulacje prawne. Co więcej, nowe Prawo Budowlane nie tylko nie będzie receptą na dotychczasowe bolączki inwestorów i projektantów ale dodatkowo pogłębi większość obecnych patologii. Nieprawdą jest przede wszystkim to, że według nowego prawa łatwiej, szybciej i taniej uzyskamy zgodę (milczącą czy nie) na budowę jednorodzinnego budynku mieszkalnego.
Przede wszystkim – co warto uczciwie powiedzieć - w nowej ustawie pozostawiono wszystkie absurdalne wymogi jakie musiał dotychczas spełniać projekt budowlany składany do urzędu. Większość powodów do odrzucenia projektu czy opóźnienia wydania decyzji, nie wynikała przecież z tego, że inwestycja była sprzeczna z założeniami lokalnej polityki przestrzennej (zapisami decyzji o warunkach zabudowy czy miejscowego planu zagospodarowania gminy) albo, że jej wybudowanie naruszało interesy osób trzecich, ale z tego że forma i zakres projektu nie spełniały biurokratycznych wymagań wynikających z rozporządzeń szczegółowych.
To nie sama istota decyzji o pozwoleniu na budowę była problemem, ale gehenna jaką musiał przejść inwestor i projektant jeszcze przed wszczęciem postępowania prowadzącego do wydania decyzji. Sam etap wysyłania zawiadomień do sąsiadów to końcowy etap całego procesu kompletowania i zatwierdzania projektu. Etap który zazwyczaj trwa około 3 – 4 tygodni, podczas kiedy cały proces według oficjalnych danych w Polsce wynosi około … 300 dni. I na to nowe prawo budowlane nie znalazło żadnej odpowiedzi.
Niezorientowanym, i zapewne zdegustowanym tą informacją, od razu wyjaśnię w czym rzecz. W nowym Prawie Budowlanym zwiększono zakres inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę. Co najważniejsze w art. 29 zakres ten poszerzono o punkt 1a obejmujący budowę „wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których
obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;”
Brzmi dobrze. Zapomniano jednak dodać, że w kolejnym artykule 30 dopisano ustęp 4b który mówi iż:
„Do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1–4. Przepis art. 35 ust. 1 stosuje się odpowiednio”
Co to oznacza? Art 33 ust 2 pkt 1-4 dotychczasowego Prawa Budowlanego mówi o wymaganiach jakie musi spełniać projekt budowlany aby został zatwierdzony do wydania Decyzji o pozwoleniu na budowę. Według nowego prawa, jednak nawet ten budynek który będzie podlegał tylko zgłoszeniu, będzie musiał spełniać te same kryteria. Czyli: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi , mapa do celów projektowych, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub plan miejscowy, BiOZ, charakterystyka energetyczna a teraz jeszcze dodatkowo informację o oddziaływaniu projektowanego obiektu.
Czyli mówiąc krótko zgodnie z nową ustawą urzędnik zatwierdzający projekt – także ten który „załapie się” na zgłoszenie - będzie sprawdzał dokładnie to samo co dotychczas – czyli 4 egzemplarze projektu ze wszystkim zaświadczeniami, oświadczeniami etc etc. Plus dodatkowe opracowanie – lub tylko wyniki takiegoż opracowania – dotyczące oddziaływania na okoliczne działki. Tyle że nie będzie już wydawał decyzji czyli wszczynał postępowania w trybie KPA. Z dotychczasowego wymogu skompletowania dziesiątków dokumentów, pieczątek, zaświadczeń, oświadczeń i nielogicznych często wymagań uprawomocnienia nowe prawo nie zwalnia.
Pojawia się przy tym pewien fascynujący mechanizm. Otóż dotychczas, kiedy to organ państwa, brał na siebie odpowiedzialność za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, to tak rygorystyczne i obszerne opracowania dotyczące na przykład zacieniania działek sąsiednich w ogóle nie były brane pod uwagę. Urzędnik nie analizował przecież czy rąbek cienia projektowanego budynku nie zahaczy przypadkiem o fragment działki sąsiada lub też nie padnie na drogę. Ale w sytuacji kiedy to projektant został obarczony odpowiedzialnością za ewentualne – faktyczne lub urojone szkody wynikające z budowanego obiektu, to nagle ustawodawca poczuł się niezwykle wrażliwy, nawet na hipotetyczne oddziaływanie inwestycji na działki sąsiednie. Warto przy tej okazji zaznaczyć dwie rzeczy: po pierwsze mało która inwestycja w żaden sposób nie oddziałuje na działki sąsiednie – choćby poprzez zasięg cienia liczonego według tzw „linijki słonecznej”, a po drugie znaczna część projektantów chcąc uniknąć ewentualnych procesów sądowych z sąsiadami swojego inwestora i tak będzie dla bezpieczeństwa podawała że budynek oddziałuje na działki sąsiadów, po to aby został on powiadomiony zawczasu.
Naprawdę marginalna część projektów domków jednorodzinnych załapie się do zgłoszenia, zdecydowana większość i tak będzie zatwierdzana w trybie postępowania i poprzez wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Może jeden prosty przykład dla zobrazowania sytuacji: każdy projekt domku jednorodzinnego musi na zagospodarowaniu mieć pokazany śmietnik. Lokalizacja tegoż śmietnika ma jednak swoje wymagania prawne. Musi stać minimum 3 metry od granicy z sąsiednią działką budowlaną i minimum 10 metrów od drzwi lub okien jakiegokolwiek budynku w którym przebywają ludzie. Projektujemy więc domek i zgodnie z przepisami 3 metry od granicy z sąsiadem i 10 metrów od okna projektowanego domku stawiamy śmietnik. Ale na działce sąsiedniej, nawet jeszcze pustej, kiedyś będzie być może stał jakiś inny budynek – sąsiada. I ów sąsiad będzie miał zgodnie z przepisami szansę wybudować budynek z oknem lub drzwiami 4 metry od granicy. Kłopot w tym że 3 metry od owej granicy zgodnie z przepisami zaprojektowaliśmy ... nasz śmietnik. Jako że od naszego śmietnika musi być minimum 10 metrów od okien, to sąsiad już 4 metry od granicy okna nie zrobi, bo braknie mu 3 metrów (3 + 4 = 7). A więc – zgodnie z nowym prawem budowlanym nasz śmietnik – konieczny do zatwierdzenia naszego domku - oddziałuje na działkę sąsiednią - tym samym zgodnie z nowym Prawem Budowlanym nasz wolno stojący domek jednorodzinny, niestety na zgłoszenie się „nie załapie”. Podobnie jak przygniatająca większość innych projektów domków jednorodzinnych.
No, ale przypuśćmy że jednak nam się upiekło i domek zatwierdziliśmy na zgłoszenie. Jednak w trakcie budowy postanowiliśmy inaczej niż to było w projekcie, wykonać dajmy na to schody wejściowe do budynku albo podnieść dach o jednego pustaka. Dokonujemy tym samym – według terminologii prawa budowlanego – tzw „zmiany istotnej”. Co więc w tej sytuacji? W nowym prawie budowlanym znaleziono na to „złoty środek”. Ujęto go lapidarnie w treści art 36 dodając ust 1 a, który mówi:
„ Istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze
zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b, wobec którego właściwy organ
nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o
pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego.”
Czyli ni mniej ni więcej tylko to że jeśli chcemy dokonać jakiejkolwiek zmiany w budynku który zatwierdziliśmy na zgłoszenie – a więc bez uzyskiwania decyzji o pozwoleniu to na owa zmianę musimy uzyskać ... pozwolenia na budowę, przedkładając 4 egzemplarze projektu budowlanego, zaświadczenia, oświadczenia ...
Jakie znaczenie ma to, że zniesiono konieczność zgłaszania budowy altanek ogrodowych? - czy to budowa altanek była największą bolączką inwestorów? Czy to projekty altanek blokowały i zarzucały tonami papieru urzędników starostw i urzędów miast?
A może kolejki poirytowanych projektantów i inwestorów na korytarzach urzędów to efekt konieczności zgłaszania projektów ogrodzeń? Owe wiekopomne rewolucje – jak je ochrzciły media – dotyczą marginalnej i bardzo drobnej części prac budowlanych, których inwestorzy, kierując się zdrowym rozsądkiem, dotychczas najczęściej i tak nie zgłaszali urzędom. I chwała za to że wymagania te wyrzucono z ustawy (ci którzy już postawili ogrodzenia i altanki będą spali spokojniej), jednak projekty inwestycji które dotychczas wymagały wielomiesięcznego przedzierania się przez młyn biurokratyczny – łącznie z osławionymi wolno stojącymi budynkami jednorodzinnymi – nadal będą przechodziły tę samą drogę przez mękę co dotychczas. Choć oszukano Polaków że będzie inaczej.
W nowym, znowelizowanym Prawie Budowlanym można też zapewne znaleźć pozytywne zmiany – jak choćby zwolnienie z uzyskania pozwolenia na wykonanie zjazdu z drogi publicznej. Zastosowano w nim jednak też takie rozwiązania, które jak choćby zwolnienie z załączenia do projektu, warunków przyłączy mediów, doprowadzi do ryzyka wybudowania domu który nie będzie miał dostępu do prądu czy wody. Ale to tematy na dłuższą rozprawkę.
Nowe zapisy ustawy z pewnością nie wychodzą naprzeciw oczekiwaniom ani projektantów ani inwestorów. Kuriozalne są przy tym pseudoanalizy medialne mówiące o tym że „dla inwestorów będzie taniej i szybciej a jedynie projektanci będą musieli opracować dodatkowe obliczenia”. ( to nie żart! – naprawdę takie mniej więcej komentarze słyszałem w telewizji publicznej ! ) Czyli projekt będzie tańszy bo projektant będzie miał więcej roboty i weźmie na siebie dodatkową odpowiedzialność prawną. Logiczne, nieprawdaż?
Nowe Prawo Budowlane niewątpliwie nie przyspieszy ani nie ułatwi też pracy urzędnikom. Tak jak dotychczas będą mieli do przerzucenia tony papieru, tyle tylko że do dziś mieli zgodnie z Prawem Budowlanym maksymalnie 65 dni na sprawdzenie grubych tomów projektu i wysłanie informacji do sąsiadów, a teraz będą mieli już tylko 30 dni na sprawdzenie jeszcze grubszych tomów i stwierdzenia czy inwestycja swoim oddziaływaniem mieści się w granicy działki inwestora. A mieścić się będzie niezwykle rzadko.
Nie jest tajemnicą, że nowelizacja nowego prawa to pewien wykrawek przygotowywanego w zeszłym roku Kodeksu Architektoniczno – Budowlanego. Opracowanie owego kodeksu trafiło jednak na protesty niemal wszystkich izb branżowych począwszy od urbanistów, przez inżynierów budowlanych po architektów. Propagandowo więc rewolucja z całym Kodeksem mogłaby się przed wyborami nie „sprzedać”. Wyciągnięto więc z niego kilkanaście pojedynczych pomysłów i pod hasłami uproszczenia dla inwestorów, wprowadzono je jako nowelizacja Prawa Budowlanego. Efekt będzie zgoła odmienny i niebawem przekonają się o tym zarówno inwestorzy jak i projektanci. Darmo jednak szukać w nowym Prawie Budowlanym odpowiedzi na dwa podstawowe źródła problemu: wielomiesięczne oczekiwanie na wydanie przez gminę decyzji o warunkach zabudowy i absurdalnie rozbudowane rozporządzenie o formie i zakresie projektu budowlanego. Zmiana owego patologicznego rozporządzenia i pomoc gminom w opracowaniu miejscowych planów zagospodarowania byłoby o wiele pożyteczniejsze niż dalsze radosne komplikowanie Prawa Budowlanego.
P.S. zwracam się z gorącym apelem do mediów: Panie i Panowie Redaktorzy, niezależnie od tego kto wygra a kto przegra wybory i czy będziecie mieli nadal państwowe reklamy czy nie, to Polacy będą się z tym nowym, propagandowym prawem budowlanym bujać latami. Proszę, nie oszukujcie czytelników i telewidzów że będzie taniej, szybciej i nie będą już potrzebowali projektu na domek jednorodzinny. Nowe Prawo Budowlane niczego takiego nie mówi, a wielu projektantów już dziś musi wysłuchiwać z ust zawiedzionych, oszukanych przez Was inwestorów, oskarżeń o chęć wyłudzenia pieniędzy za nie wymagany już rzekomo projekt. Protesty po wprowadzeniu niegdyś pełnego błędów i niedociągnięć „pakietu onkologicznego” wyjaśnialiście mentalnością „biznesmenów w kitlach”. Proszę – nie róbcie tego samego świństwa projektantom domów.
